在中央釋放支持居民自住和改善性需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)的信號(hào)后，地方新一輪的樓市刺激行動(dòng)也隨之密集展開(kāi)。一系列利好之下，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前價(jià)格還未“觸底反彈”前夕，最佳購(gòu)房“窗口期”已至。
樓市再迎最佳購(gòu)房“窗口期”
過(guò)去十年，盡管樓市總體處于大幅上漲狀態(tài)，但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，仍有一些最佳的入市時(shí)間窗口，可以更低成本、更加從容地挑選。比如2008年9月金融危機(jī)爆發(fā)后到2009年的一季度就是一個(gè)很好的時(shí)間窗口。
“我當(dāng)時(shí)在廈門(mén)大學(xué)附近買(mǎi)的二手房，單價(jià)不到9000元，當(dāng)時(shí)很多人都覺(jué)得買(mǎi)貴了，但現(xiàn)在一平方米已經(jīng)3萬(wàn)以上了?！眮?lái)自泉州安溪的施先生說(shuō)。
此后，2011年底到2012年上半年，樓市又迎來(lái)一個(gè)最佳購(gòu)房窗口。以廣州為例，當(dāng)時(shí)購(gòu)房者在廣州市區(qū)買(mǎi)的房子現(xiàn)在都漲了四成以上。
而現(xiàn)在，類(lèi)似的最佳購(gòu)房窗口似乎已顯現(xiàn)。不少業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)在開(kāi)始到二季度末，將是入市的一個(gè)很好的窗口期。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，今年上半年入市為最佳，今年下半年會(huì)再次步入“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的行情。
過(guò)去十年屢屢準(zhǔn)確預(yù)言樓市走勢(shì)的“大炮”任志強(qiáng)(微博)日前在佛山演講時(shí)稱(chēng)，雖然目前6億平方米庫(kù)存超出預(yù)期，但伴隨著房地產(chǎn)投資、土地供應(yīng)減速，到了第四季度，供求關(guān)系回歸平衡，價(jià)格就要開(kāi)始上升。
“之所以說(shuō)目前出現(xiàn)了最佳購(gòu)房窗口期，在于房?jī)r(jià)止跌反彈跡象正趨于明顯?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》，目前整個(gè)樓市政策環(huán)境趨于寬松化，而且后續(xù)還有望出臺(tái)一系列政策，比如公積金貸款額度的提高、公積金貸款首付比例下調(diào)等，這些都會(huì)帶來(lái)住房市場(chǎng)成交量上升的態(tài)勢(shì)，進(jìn)而促進(jìn)房企調(diào)整定價(jià)策略，并采取漲價(jià)的做法。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從這個(gè)角度看，隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇跡象的出現(xiàn)，若不積極入市，可能會(huì)延誤最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)，并且導(dǎo)致購(gòu)房成本加大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也分析說(shuō)，在兩到三次降息、市場(chǎng)成交量恢復(fù)三個(gè)月左右、有一個(gè)全國(guó)性的普遍政策出臺(tái)之后，窗口期才會(huì)出現(xiàn)?！艾F(xiàn)在正處于政策利好累積、庫(kù)存需要一定時(shí)間消化的階段，總體上看，一線城市的窗口期已經(jīng)出現(xiàn)?！?/span>
這其中，供需比較緊張的深圳去年12月份新建商品住宅的環(huán)比漲幅為1.2%，成為當(dāng)月全國(guó)70個(gè)大中城市中唯一環(huán)比上漲的城市。2月漲幅雖然有所收窄，但依然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，成為全國(guó)唯一的房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的城市。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，其他供需比較緊張的一線城市和部分二線城市也將迎來(lái)反彈。
張大偉說(shuō)，去年一線城市不少樓盤(pán)都跌了10%，接下來(lái)馬上要恢復(fù)到去年下跌之前的最高點(diǎn)?！耙簿褪钦f(shuō)，現(xiàn)在正處于2014年深跌之后的恢復(fù)之中，再往上沖多少，要看政策的力度有多大。”
不超20城有望反彈
投資需求曾一直是樓市高增長(zhǎng)的動(dòng)力之一。由于可選投資渠道匱乏，房地產(chǎn)在過(guò)去十多年中，一直是居民的最佳投資選擇。不僅門(mén)檻低、回報(bào)穩(wěn)定，還能借助銀行杠桿放大收益。但近年來(lái)，短期投機(jī)需求隨著交易稅費(fèi)的增加和政策打擊已經(jīng)顯著減少。大多數(shù)城市住房供大于求，價(jià)格過(guò)高，未來(lái)增值不確定，已經(jīng)不再是最佳投資選擇，因此房地產(chǎn)投資需求也出現(xiàn)顯著回落。
張大偉告訴本報(bào)，目前已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)降準(zhǔn)降息通道，公積金政策也都在全面放松，包括一線城市限購(gòu)也有望松動(dòng)，現(xiàn)在確實(shí)有進(jìn)入到窗口期的跡象和可能性。但是否進(jìn)入到最佳購(gòu)房窗口期，仍然要分城市、分區(qū)域來(lái)看，“現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)束了過(guò)去單邊上漲的狀態(tài)，不管從心理層面，還是從事實(shí)上的供需矛盾來(lái)看，經(jīng)過(guò)過(guò)去三四輪的上漲，樓市都到了一個(gè)新階段?！?/span>
“既然是窗口，肯定是后續(xù)要能漲的才算窗口，會(huì)跌的肯定不能叫窗口?！睆埓髠フf(shuō)，過(guò)去市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)比較緊張，因此只要有鼓勵(lì)政策出來(lái)，市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生翻轉(zhuǎn)。但這一輪救市政策出來(lái)，除了一線城市和部分二線城市市場(chǎng)活躍外，其他城市都處于波瀾不驚的狀態(tài)。
張大偉表示，從全國(guó)來(lái)看，供需結(jié)構(gòu)比較緊張的城市大約10個(gè)。其他供需比較健康的中心城市10個(gè)左右，全國(guó)總共也就20個(gè)城市房?jī)r(jià)有上升的空間?！捌渌鞘幸蠞q的可能性就很小，因?yàn)樗男枨笠呀?jīng)不支撐價(jià)格上漲的可能性。”也就是說(shuō)，未來(lái)只有北上廣深和廈門(mén)等二線城市的房?jī)r(jià)有望迎來(lái)反彈，其他三四線城市甚至部分二線城市仍然處于絕對(duì)過(guò)剩的狀態(tài)。
經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段。全國(guó)各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷(xiāo)、所有房企都賺錢(qián)的時(shí)代，已經(jīng)一去不返。在新常態(tài)階段，不同城市不同區(qū)域的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化。張大偉說(shuō)，在三四線城市樓市普遍過(guò)剩、人口導(dǎo)入十分有限的情況下，三四線城市和一二線城市的分化進(jìn)一步加劇。
這其中，決定這種區(qū)域分化的一大因素就是需求。以福建為例，數(shù)據(jù)顯示，在2005年到2013年這9年期間，福建各地的人口增速差距相當(dāng)懸殊。其中，廈門(mén)增速高居全省首位，9年間人口增長(zhǎng)了65.78%，此外像福州市區(qū)、泉州市區(qū)、晉江、石獅等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人口也都實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，全省人口向廈門(mén)、福州、泉州等幾大城市集中的趨勢(shì)相當(dāng)明顯。
相比之下，有一半以上的區(qū)縣人口出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，尤其是閩北、閩西等山區(qū)縣人口負(fù)增長(zhǎng)高達(dá)兩成以上。目前這種趨勢(shì)仍在加劇。廈門(mén)均和房地產(chǎn)評(píng)估董事長(zhǎng)王崎告訴本報(bào)記者，在目前泉州、龍巖等周?chē)木€城市房?jī)r(jià)走低的情況下，無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，都會(huì)把資金集中到一二線核心城市，資金會(huì)進(jìn)一步向廈門(mén)這樣的核心城市集中。
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